Rechnung Vermietung & Verpachtung: Muster & Anleitung
Ob gewerbliche Vermietung, Ferienwohnung oder Nebenkostenabrechnung – hier erfahren Sie, wann und wie Sie als Vermieter Rechnungen erstellen müssen und welche steuerlichen Besonderheiten gelten.
Vermietungs-Rechnung in 30 Sekunden
Wohnraumvermietung an Privatpersonen ist umsatzsteuerfrei (§4 Nr. 12 UStG) – keine Rechnung nötig. Gewerbliche Vermietung: Option zur USt möglich (§9 UStG), dann Rechnung mit 19% USt. Ferienwohnung: ermäßigter Satz 7% USt (kurzfristig). Rechnung immer mit: Objektadresse, Mietzeitraum, Aufschlüsselung Miete/Nebenkosten.
Wann muss ich als Vermieter eine Rechnung stellen?
| Vermietungsart | Rechnungspflicht | USt-Satz |
|---|---|---|
| Wohnraum an Privatpersonen | Keine Pflicht | Steuerfrei (§4 Nr. 12 UStG) |
| Gewerbevermietung (ohne Option) | Empfohlen | Steuerfrei (§4 Nr. 12 UStG) |
| Gewerbevermietung (mit USt-Option) | Pflicht (§14 UStG) | 19% |
| Ferienwohnung (kurzfristig) | Pflicht | 7% |
| Stellplatz / Garage (separat) | Pflicht | 19% |
Umsatzsteuer bei Vermietung: Die Optionsregel
Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Sie können aber nach §9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn Ihr Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Das lohnt sich, wenn Sie hohe Bau- oder Renovierungskosten haben, da Sie dann Vorsteuer abziehen können.
Vorteile der USt-Option
- Vorsteuerabzug aus Bau-/Renovierungskosten
- Vorsteuerabzug aus laufenden Nebenkosten
- Lohnt bei hohen Investitionen in die Immobilie
Voraussetzungen
- • Mieter muss vorsteuerabzugsberechtigt sein
- • Mindestens 95% der Fläche für VSt-berechtigte Umsätze genutzt
- • Option kann pro Mietvertrag einzeln ausgeübt werden
- • Rücknahme der Option möglich, aber ggf. VSt-Berichtigung
Pflichtangaben auf der Vermietungs-Rechnung
Standard-Pflichtangaben
- Name und Anschrift des Vermieters
- Name und Anschrift des Mieters
- Steuernummer oder USt-IdNr.
- Rechnungsdatum und -nummer
- Leistungsbeschreibung (Miete)
- Leistungszeitraum (Mietzeitraum)
- Nettobetrag, Steuersatz, USt-Betrag
Vermietungs-spezifisch
- Genaue Adresse des Mietobjekts
- Aufschlüsselung: Kaltmiete + Nebenkosten
- Ggf. Hinweis auf Steuerbefreiung §4 Nr. 12 UStG
- Bei Option: USt-Satz und -Betrag je Position
- Ggf. Verweis auf Mietvertrag
Muster: Rechnung gewerbliche Vermietung
Immobilien Müller GmbH
Parkstr. 10, 60322 Frankfurt am Main
Steuernummer: 045/123/45678
USt-IdNr.: DE123456789
An: Digital Solutions GmbH
Kaiserstr. 50, 60329 Frankfurt am Main
Mietzeitraum: 01.01.2026 – 31.01.2026
Mietobjekt: Bürofläche 2. OG, Kaiserstr. 50, 60329 Frankfurt
| Position | Netto | USt | Brutto |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete Januar 2026 | 2.500,00 € | 475,00 € | 2.975,00 € |
| Nebenkostenvorauszahlung | 450,00 € | 85,50 € | 535,50 € |
| Nettobetrag | 2.950,00 € | ||
| Umsatzsteuer 19% | 560,50 € | ||
| Gesamtbetrag | 3.510,50 € | ||
Option zur Umsatzsteuer nach §9 i.V.m. §4 Nr. 12 UStG
Ferienwohnung: 7% ermäßigter Steuersatz
Die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen (unter 6 Monate) an Feriengäste ist umsatzsteuerpflichtig. Es gilt der ermäßigte Steuersatz von 7% USt (§12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).
Steuersätze bei Ferienvermietung
| Leistung | USt-Satz |
|---|---|
| Übernachtung (reine Beherbergung) | 7% |
| Frühstück | 19% |
| Parkplatz (separat berechnet) | 19% |
| Endreinigung | 7% |
| Wäsche- und Handtuch-Service | 19% |
Kleinunternehmer bei Ferienwohnung?
Liegen Ihre gesamten Umsätze (inkl. Ferienvermietung) unter 25.000 € im Vorjahr, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen. Dann stellen Sie Rechnungen ohne USt aus. Vorsteuerabzug auf Investitionen ist dann aber nicht möglich.
Nebenkostenabrechnung als Rechnung
Umlagefähige Nebenkosten
- • Heizung und Warmwasser
- • Wasser und Abwasser
- • Müllabfuhr und Straßenreinigung
- • Gebäudeversicherung
- • Grundsteuer
- • Aufzug und Hauswart
- • Gartenpflege
- • Allgemeinstrom
Bei USt-Option beachten
- Nebenkosten folgen dem USt-Satz der Hauptleistung (Miete)
- Versicherungen und Grundsteuer sind ggf. steuerfrei
- Verbrauchsabhängige NK mit USt des Versorgers
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter Rechnungen schreiben?
Bei Vermietung an Privatpersonen (Wohnraum) müssen Sie grundsätzlich keine Rechnungen ausstellen. Bei gewerblicher Vermietung an Unternehmen sind Sie jedoch verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung nach §14 UStG auszustellen, insbesondere wenn Sie zur Umsatzsteuer optiert haben.
Ist Vermietung umsatzsteuerfrei?
Die Vermietung von Wohnraum ist nach §4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei gewerblicher Vermietung können Sie jedoch zur Umsatzsteuer optieren (§9 UStG), wenn der Mieter das Objekt mindestens zu 95% für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. Die Kurzfristvermietung (z.B. Ferienwohnung) ist steuerpflichtig.
Welche Nebenkostenabrechnung gilt als Rechnung?
Die jährliche Nebenkostenabrechnung kann als Rechnung gelten, wenn sie alle Pflichtangaben nach §14 UStG enthält. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung muss die USt separat ausgewiesen sein. Für den Vorsteuerabzug des gewerblichen Mieters sind vollständige Angaben entscheidend.
Wie stelle ich Rechnungen für Ferienwohnungen aus?
Kurzfristvermietung (unter 6 Monate) unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 7% USt. Ihre Rechnung muss alle Pflichtangaben enthalten und 7% USt ausweisen. Frühstück und andere Zusatzleistungen werden mit 19% besteuert. Bei Kleinunternehmerstatus entfällt die USt.
Was muss auf der Rechnung für gewerbliche Vermietung stehen?
Neben den Standard-Pflichtangaben (§14 UStG): Mietobjekt mit Adresse, Mietzeitraum, Aufschlüsselung nach Kaltmiete und Nebenkosten, Steuersatz und -betrag (wenn zur USt optiert), Hinweis auf Steuerbefreiung nach §4 Nr. 12 UStG (wenn steuerfrei).